В начале 60-х годов, император Александр II дает указание удельному ведомству присмотреть приличное имение на Южном берегу для летнего оздоровления императрицы Марии Александровны. Таковым оказалось имение "Ливадия" дочерей Л. Потоцкого, которое они в 1860 году сторговали за 350 тысяч рублей серебром. Новые царские владения занимали на южных склонах горы Могаби территорию площадью в 225 га.
        Уже в 1862-1866 гг. под руководством придворного архи-тектора И. А. Монигетти дом Потоцкого перестроен во дворец. Кроме того, возведены Малый дворец в восточном стиле, две церкви, дома для свиты, служащих и рабочих имения. Большие работы выполнялись по улучшению природного ландшафта ранее заложенного Ливадийского парка.
        В 80-х в 90-х годах по рекомендациям крупного специалиста отечественного виноделия Л. С. Голицына проводились расширения площадей виноградников и замена старых лоз. С 90-х годов в Ливадии работали видные русские виноделы А. В. Келлер, И. А. Бианки, К. П. Поляков. Они создали первые марки отечественных высококачественных десертных вин.
        Царское имение было хорошо налаженным капиталистическим хозяйством. Ливадийские вина считались лучшими из южнобережных вин. Производилось их в 1893-1917 гг. от 6 до 10 тыс. ведер в год. В 1877 году построен второй винодельческий подвал. Большую часть красного вина закупала Киево-Печерская лавра.
        С 1866 года Ливадия была летней царской резиденцией.
        В 1891 году территория царского имения увеличилась за счет Ореанды, приобретенной у наследников великого князя Константина, и достигла 380 га.
        Ливадийские дворцы - Большой и Малый - к началу XX века уже не могли удовлетворить запросов царской семьи. Малый был действительно невелик, а Большой пришел в ветхость. В 1904 году, после обследования дворца, решили снести его до основания и построить новый. Проектирование и постройку нового Большого дворца поручили ялтинскому архитектору Н. П. Краснову. В эту работу в 1910 году были вовлечены десятки московских и петербургских фирм, строительство закончили менее чем за полтора года. Дворец был построен в стиле раннего итальянского Возрождения из белого инкерманского камня. На его сооружение затрачено 2,6 млн. руб.
        Одновременно с Белым дворцом возводились два других - для министра двора барона Фредерикса и свитский корпус. Тогда же была обновлена вся хозяйственнотехническая база имения, построены электростанция, завод по производству льда, гараж, возведен зимний театр. Накануне первой мировой войны в Ливадии насчитывалось до 400 строений, из них около 100 жилых домов.